O ponto certo não deve ser somente o de maior movimento de pessoas, mas sim o que permitir que a categoria do seu negócio funcione naquele local.
Parece óbvio quando está escrito assim, mas a ordem em que a maioria das pessoas toma essa decisão é outra.
Primeiro vem a localização, depois o preço do aluguel, depois a assinatura do contrato. A pergunta sobre licença aparece só quando a reforma já começou.
E é aí que o problema fica caro. Porque a essa altura já existe contrato assinado, aluguel pago, obra em andamento e, em muitos casos, uma data de inauguração divulgada.
Este artigo reúne as cinco verificações que mudam essa ordem.
O endereço aceita a sua atividade?
Este é o item que mais surpreende quem está abrindo o primeiro negócio: um imóvel comercial não aceita qualquer atividade comercial a depender do normativo local.
O que define isso é a legislação de uso e ocupação do solo. Cada lote recebe uma categoria de uso, e cada categoria tem uma lista de atividades liberadas, organizadas pelos códigos da Classificação Nacional de Atividades Econômicas, a CNAE. Quando a sua atividade não consta naquela categoria, ela está restrita naquele endereço, mesmo que o imóvel seja indiscutivelmente comercial e mesmo que o vizinho de porta faça algo parecido.
Dois pontos comerciais na mesma quadra podem ter respostas diferentes. Não é exceção, é o funcionamento normal do zoneamento urbano.
No Distrito Federal, essa resposta vem pela Viabilidade de Localização, autorização prevista na Lei nº 5.547/2015 é concedida com base na legislação de uso e ocupação do solo, considerando aspectos urbanísticos, ambientais, de horário de funcionamento e de preservação de Brasília como patrimônio cultural. A consulta é gratuita e não exige documento nenhum do interessado, o que a torna a checagem de melhor custo-benefício de todo o processo.
Em outras cidades do país o instrumento muda de nome, e costuma aparecer como consulta prévia de viabilidade ou certidão de uso do solo emitida pela prefeitura. A lógica é a mesma.
Dois detalhes fazem diferença aqui:
- Informar CNAE inexato equivale, para a fiscalização, a funcionar sem viabilidade alguma.
- Se a atividade exercida na prática for diferente da declarada, a autorização pode ser declarada ineficaz a qualquer tempo.
O imóvel é regular?
A segunda verificação não é sobre o seu negócio, é sobre a construção.
Ter a viabilidade aprovada não significa que a edificação está regular. São análises distintas, feitas por instâncias distintas. A concessão da viabilidade, inclusive, não reconhece a regularidade da edificação nem qualquer direito sobre a propriedade.
Na prática, você precisa saber se o imóvel tem carta de habite-se ou se foi construído a partir de projeto aprovado, com a devida responsabilidade técnica. Isso aparece no momento do licenciamento, é um ponto sem habite-se pode travar a operação inteira mesmo com todo o resto em ordem.
Peça esses documentos ao proprietário antes da assinatura, não depois. Um locador que não consegue apresentá-los está te dizendo algo importante sobre o imóvel.
A metragem e a estrutura atendem a sua atividade?
A área declarada no contrato precisa corresponder à área real do estabelecimento, e a área real precisa atender às exigências da atividade que você vai exercer.
Isso importa por três motivos:
- A metragem do estabelecimento é uma informação exigida no processo de licenciamento, e informá-la de forma inexata é infração autônoma.
- Atividades de maior risco passam por vistoria prévia dos órgãos competentes, o que envolve segurança contra incêndio, condições sanitárias e acessibilidade.
- Certas atividades têm exigências próprias de área, ventilação, instalações e circulação que independem do que o contrato diz.
Um salão bonito de 40 m² pode simplesmente não comportar a atividade que você planejou para ele.
A reforma que você precisa fazer pode ser feita?
Quase todo ponto comercial passa por adaptação. A pergunta é se a adaptação que você tem em mente depende de aprovação prévia.
Alterações de fachada, mudanças estruturais, ampliação de área construída, criação de mezanino e instalação de coifas e chaminés costumam exigir projeto aprovado antes da execução. Começar a obra e regularizar depois é o caminho que mais gera embargo.
Em Brasília, esse item ganha uma camada extra. O conjunto urbanístico tombado impõe restrições de fachada, gabarito e ocupação que não existem em nenhuma outra cidade do país, e essas regras mudam conforme a área.
O que é aprovado em uma região administrativa pode ser inviável em outra.
O contrato te protege se a licença for negada?
Esta é a proteção que quase ninguém negocia, e é a mais barata de todas.
Se as quatro verificações anteriores forem feitas antes da assinatura, o risco cai muito. Mas processos de licenciamento envolvem prazos, exigências e vistorias, e nem tudo está sob o seu controle.
Vale conversar com o locador sobre incluir no contrato:
- Prazo de carência para as licenças, com aluguel reduzido ou suspenso durante o licenciamento.
- Cláusula que permita a rescisão sem multa caso a autorização de funcionamento seja negada por motivo ligado ao imóvel ou ao endereço.
- Definição clara de quem arca com as adequações exigidas pelos órgãos licenciadores.
Um locador que já alugou para negócios semelhantes costuma aceitar essa conversa sem resistência. É sinal de que ele conhece o próprio imóvel.
O custo de inverter a ordem
Nenhuma dessas cinco verificações é complexa isoladamente. O que as torna difíceis é o momento em que costumam ser feitas.
Checar antes custa alguns dias e, em boa parte, nada. Descobrir depois custa os meses de aluguel já pagos, o investimento da obra que não pode ser aproveitado em outro endereço e o tempo de operação que o negócio perde antes mesmo de existir.
O ponto certo não é o que parece melhor. É o que resiste a essas cinco perguntas.
A Itaóca faz esse estudo de viabilidade técnica e legal antes de você se comprometer com um endereço. Manda a localização e a atividade que você quer exercer no nosso WhatsApp, e a gente te responde se aquele ponto realmente funciona para o seu negócio.
