Quem já precisou legalizar um imóvel, aprovar um projeto ou regularizar uma área sabe: a burocracia imobiliária no Brasil é complexa, técnica e, muitas vezes, pouco transparente.
Prazos variam de cidade para cidade, taxas mudam conforme o tipo de processo, exigências nem sempre são claras e, em muitos casos, as informações ficam dispersas entre leis, decretos, planos diretores e interpretações dos órgãos públicos.
Para o cliente, isso costuma gerar insegurança, ansiedade e a sensação de estar no escuro.
Na Itaóca, entendemos que o problema não é apenas a burocracia em si, mas a falta de clareza sobre como ela funciona.
Foi a partir dessa dor real que nasceu a nossa metodologia.
O que é a Metodologia Itaóca?
A Metodologia Itaóca é um modelo próprio de organização, tradução e acompanhamento dos processos de legalização, aprovação e regularização imobiliária.
Nosso objetivo é simples e ao mesmo tempo desafiador: traduzir o caminho burocrático em etapas compreensíveis, para que o cliente saiba exatamente onde está, o que vem a seguir e quais são os possíveis cenários.
Mais do que executar processos, buscamos organizar o caos burocrático, trazendo lógica, previsibilidade e comunicação clara.
Como a Metodologia Itaóca funciona na prática
Nossa metodologia organiza a jornada do projeto em etapas claras, sequenciais e complementares, permitindo que o cliente entenda o processo sem precisar dominar a complexidade técnica por trás dele.
Cada fase tem um objetivo específico, entregáveis definidos e prazos estimados, sempre alinhados à realidade da legislação e dos órgãos públicos.
1. Reunir
Reunimos o que é essencial
Prazo estimado: até 1 semana
Objetivo: garantir segurança jurídica e técnica desde o início do processo.
Nesta etapa inicial, concentramos todas as informações necessárias para que o projeto comece de forma estruturada e sem lacunas. Isso evita retrabalhos, inconsistências e atrasos futuros.
O que acontece aqui:
• solicitação dos documentos do cliente e do imóvel.
• levantamento de registros, IPTU, matrícula e escritura.
• reunião de arquivos técnicos existentes (plantas antigas, fotos, documentos prévios).
Entregável: dossiê digital organizado, com todas as informações essenciais reunidas em um único lugar.
2. Mapear
Entendemos os limites e as oportunidades
Prazo estimado: 1 a 2 semanas
Objetivo: definir com precisão os limites normativos e legais do projeto.
Aqui traduzimos a legislação para a realidade do terreno. Analisamos o que pode, o que não pode e quais são as oportunidades dentro das regras urbanísticas vigentes.
O que acontece aqui:
• análise de zoneamento, recuos, gabarito, taxa de ocupação (TO) e coeficiente de aproveitamento (CA).
• consulta aos códigos aplicáveis (obras, incêndio, acessibilidade).
• solicitação de levantamento topográfico, quando necessário.
• visita técnica para leitura do entorno.
Entregável: relatório técnico de parâmetros e mapa de diretrizes do projeto.
3. Estruturar
Visualizamos as possibilidades
Prazo estimado: 2 a 3 semanas
Objetivo: transformar os limites legais em soluções iniciais viáveis.
Com os parâmetros definidos, começamos a explorar o potencial real do terreno, sempre alinhando legislação, estratégia e expectativas do cliente.
O que acontece aqui:
• reunião de briefing com o cliente
• desenvolvimento de alternativas volumétricas
• avaliação de insolação, visuais e acessos
Entregáveis: pranchas e modelos conceituais, apresentados e discutidos com o cliente.
4. Planejar
Criamos com sentido e estratégia
Prazo estimado: 3 a 4 semanas
Objetivo: consolidar funcionalidade, linguagem arquitetônica e viabilidade técnica.
Nesta fase, a proposta ganha corpo. O projeto passa a ter forma, lógica de uso, identidade e coerência técnica, preparando o caminho para a aprovação legal.
O que acontece aqui:
• desenvolvimento de plantas, cortes e fachadas
• definição de programa e fluxos
• proposta de materiais e linguagem arquitetônica
• início da compatibilização técnica
Entregáveis: pranchas de anteprojeto e memorial descritivo.
5. Aprovar
O projeto se torna real e legalizado
Prazo técnico estimado: 2 a 4 semanas (não considerando o tempo de análise da prefeitura)
Objetivo: garantir a aprovação do projeto junto aos órgãos públicos competentes.
Aqui, o projeto é ajustado às exigências formais e acompanhado de perto até sua aprovação, sempre com transparência sobre prazos e retornos.
O que acontece aqui:
• adaptação do anteprojeto às exigências legais
• geração das pranchas solicitadas pelo município e Corpo de Bombeiros
• protocolo e acompanhamento junto à prefeitura (ou sistema online)
atendimento às revisões e exigências técnicas
Entregáveis: pranchas para aprovação, documentação técnica e protocolo oficial.
Um ponto importante sobre os prazos
Os prazos apresentados em cada etapa são estimativas médias, baseadas em nossa experiência e no histórico dos processos.
Eles podem variar conforme:
• a complexidade do projeto.
• mudanças na legislação vigente.
• a demanda e a agilidade dos órgãos públicos.
Nosso compromisso é acompanhar cada etapa de perto e manter você sempre informado sobre o andamento do processo, mesmo quando fatores externos impactam os prazos.
Quer entender como essa metodologia se aplica ao seu caso?
Entre em contato com a Itaóca e descubra como podemos traduzir o seu processo de forma clara, técnica e responsável.
